时隔2个月，央行再度降息！专家预计存量房贷下调可能性加大

时隔2个月，央行再度降息。

(相关资料图)

8月15日，据央行公告，中期借贷便利（MLF）和7天期逆回购操作利率分别下调15BP、10BP，降至2.5%、1.80%。

同日，国家统计局公布7月经济运行数据，并表示，7月份部分主要指标增速有所放缓，是月度之间的正常波动。

其中，在投资方面，1-7月份，全国固定资产投资（不含农户）285898亿元，同比增长3.4%。而房地产开发投资下降8.5%，降幅比1-6月扩大0.6个百分点。

在消费方面，7月份，社会消费品零售总额36761亿元，同比增长2.5%，环比下降0.06%。同比增幅低于6月（3.1%）0.6个百分点。可见，作为消费旺季的暑期并未扭转消费增幅放缓的局面，社会消费品零售总额同比增速连续三个月放缓。

在此前，央行于8月11日公布的金融数据也大大弱于市场预期。7月社融口径下的人民币贷款仅增加364亿元，同比大幅少增3892亿元，创下有统计数据以来的新低。

在此节点上，央行降息对于提信心、稳增长显得至关重要。

财信研究院副院长伍超明8月15日向时代财经表示，总体来看，此次降息一方面将刺激需求端，提振企业和居民的信贷需求；另一方面也有利于缓解银行面临的利率约束，增强信贷供给意愿和能力，降低实体成本负担。两者双管齐下，提振实体信心与需求。

民生银行研究院首席经济学家温彬认为，继6月政策利率下调10bp之后，8月MLF利率、7天逆回购利率再次下调，实现三个月内两度降息，主要源于经济修复的内生动力还不强、有效需求仍不足，亟需通过降息等政策加快协同，提信心、稳预期、稳增长。

另外，市场更关注此次降息对房贷利率的影响。中国房地产数据研究院院长陈晟对时代财经指出，“MLF下调必然会给市场增加相关的流动性，按照惯例，LPR利率也会随之下调，有助于促进房地产复苏回暖。”

温彬进一步对时代财经表示，本月LPR预计将跟随下调，1年期、5年期以上LPR或分别调降10bp、15bp。

本月LPR利率有望下调

事实上，自3月以来，房地产投资降幅持续扩大，对经济复苏造成一定拖累。

国家统计局数据显示，1-7月份，全国固定资产投资（不含农户）285898亿元，同比增长3.4%。其中，房地产开发投资下降8.5%，降幅比1-6月扩大0.6个百分点。全国商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，相比1-6月份的-5.3%跌幅继续扩大；商品房销售额70450亿元，下降1.5%。

具体来看，诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月，重点监测的30城新房销售面积为943.36万平方米，环比下跌27.59%；同比下降28.25%，同比降幅较上月收窄约5个百分点。

进入8月，新房成交数据继续下探。据诸葛数据，8月首周（7月31日-8月6日），监测重点15城新建商品住宅成交量为15257套，环比下降19.87%，同比下降20.89%。

二手房方面，7月，10个重点城市二手住宅成交57130套，环比下降11.38%，跌幅较上月收窄4.8个百分点，同比下降13.17%，较上月扩大13.12个百分点。至此，成交规模连续4个月维持降势。

易居研究院总监严跃进指出，“房地产开发投资、房地产销售数据的跌幅总体上处于扩大态势，和各地供地规模偏弱、房企资金状况不佳等有关。”

在严跃进看来，房地产政策的新一轮刺激在路上，尤其会强调降低首付和房贷利率等内容。这对于降低购房成本、激活合理住房消费需求有积极的作用。

“MLF利率下调，有助于带动LPR同步调降，促进房地产复苏回暖。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对时代财经表示，央行降息引导市场利率进一步下行，为银行调整存款和贷款利率拓展空间。

具体而言，周茂华还谈到，预计LPR5年期报价基准利率下调幅度相对更大一些，从而拓展各地房地产因城施策调控空间，提振楼市需求，加快推动房地产复苏。

提高降低存量房贷利率可能性

除此之外，后续存量房贷利率是否下调也备受关注。

陈晟对时代财经指出，“下半年在金融端的地产政策，除了LPR的利率下调以外，在接下来的几个月里，应当高度关注存量房利率调整的相关措施。”

早在一个月之前，7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

8月1日，央行发声，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

在央行表态透露支持存量房贷利率下调的信号后，多数银行均尚未作出利率调整动作，银行净息差压力大或为重要原因。

“银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间，有碍其经营的稳健性和可持续性。”此前，中信证券研究一份报告指出，2022年12月，我国商业银行整体净息差为1.91%，已下行至历史较低水平，是2010年有记录历来的历史最低值，也是首次突破2%的水平。

此次降息，在伍超明看来，能够缓解银行净息差压力，增强扩信贷意愿与能力。

具体来看，当前商业银行净息差（2023第一季度为1.74%）已降至自律监管标准1.8%的下方，未来随着存量个人住房贷款利率下调，预计商业银行面临的利率、流动性等约束将进一步增强，制约其扩信贷意愿与能力。本次降息，则有利于降低银行负债端成本，缓解其净息差和利率约束。

周茂华也告诉时代财经，“此次降息在一定程度上能够缓解银行净息差压力，加大后续降低存量房贷利率的可能性。”不过，周茂华指出，未来的存量房贷利率调整，主要体现因城施策，支持改善型需求，并兼顾银行间差异，平稳有序推进。

不过，也有业内人士对时代财经分析，银行面临的净息差只是一部分压力，降低存量房贷利率依旧受到多方面的掣肘。“影响银行调整存量房贷利率的原因，一方面是部分银行面临净息差压力；另一方面，主要是技术层面的，如不同业主房贷利率差别较大等。”他认为，调整存量房贷利率在实际操作中较为复杂，银行需要对提前还贷情况、银行自身盈利、调降幅度及方式等多个方面的问题进行考虑，还需要考虑同业竞争情况。

“在中央的指导下，预计接下来各地会出台降低存量房贷利率的具体方案，银行将会普遍执行。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对时代财经分析道。

除利率调整之外，在严跃进看来，与房地产领域各类政策结合，也会发生较好的政策拳效应，“预计后续购房方面的门槛会进一步降低，有助于进一步促进房地产交易市场的活跃。二季度一些滞后的需求会在三季度陆续释放，各地密集的购房政策正陆续到来，房地产市场也正从颓废态势开始走向企稳态势。”

值得注意的是，8月15日，国家统计局新闻发言人付凌晖在国新办发布会上表示，近期，北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。