西安房价7月涨幅领跑全国背后：改善豪宅项目入市拉高房价

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8月16日，国家统计局发布了《2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示，7月西安新房价格环比上涨0.5%，同比上涨1.6%，环比涨幅全国第一。从各面积段看，90平方米以下房源价格环比上涨0.5%；90平方米~144平方米房源价格环比上涨0.5%；144平方米以上房源价格环比上涨0.6%，涨幅最大。

房价虽上涨，但成交量却不尽如人意。据统计，7月西安共计成交2889套，环比下降2%，整体去化率为57%，相比上月下降5个百分点。

(资料图)

西咸等价格洼地几乎卖不动，备案的大多是主城改善项目，推动了房价的上涨。

一位房企人士也表示，主要是因为改善项目、豪宅项目的入市拉高了房价。“现在大家都在等着8月底、9月出台利好政策。”

楼市冷清

“7月份，价高的改善楼盘供应量增多，从意向登记的数据来看，高新区登记量占了一半，这些项目的均价基本都在2.5万元/平方米以上。”一位熟悉西安市场的观察人士表示。

根据住建局的数据不完全统计，7月份，西安共有27盘4714套房源进行了线上登记，其中高新区共计供应2050套房源，占到了7月总供应量的43.49%，而当月区域在售项目均价达到了24946元/平方米，位列全市首位。

供应与房价上涨的背后是高新区大力供地，近年来，高新区一直都是“供地大户”，连续四年蝉联土地供应及成交榜首，2022年泛高新板块的土地成交规模为124.92万平方米，高新区楼面价更是达到8000元/平方米以上，双双位列全市之首。

但与之形成鲜明对比的是7月的成交量及去化率。

据统计，7月西安共计成交2889套，环比下降2%，整体去化率为57%，相比上月下降5个百分点。从意向登记情况来看，7月份，西安共有27盘4484套房源意向登记，仅有6529组家庭参与了登记，而过去的3月~6月，西安进行意向登记的家庭分别为18533组、14824组、15412组，登记量环比腰斩。

“这个月的市场都不太好，来访量和成交都不理想，每天来电来访量大概有10~20组，热点板块高新三期和港务区相对会好一些。”上述房企人士表示。在他看来，需求端疲软首先是信心不足，其次是购买力的问题。

在中指研究院西安分院研究总监支家骏则认为，7月楼市成交量表现不理想首先是因为供给端上，伴随着6月半年度业绩冲刺结束，开发商推盘节奏趋缓；其次，从需求端上看，7月进入夏季最炎热时期，也是楼市传统淡季，看房人群减少是正常现象。

面对需求端的乏力，开发商在打折优惠之外，新入市的项目在定价上更为谨慎。

位于高新三期的中建·山海境备案价为2.2万元/平方米，但在案场优惠完后，实际成交价2万元~2.1万元；纯新盘龙湖高新云河颂的优惠则打出了赠送5万元车位优惠券、阳台封装等优惠措施；位于灞桥区的中国铁建·西派逸园认购可以享受两个99折的优惠。

除此以外，新入市的项目在定价上也更加谨慎。8月15日，保利云谷天汇公示了备案价格，整盘均价25527万元/平方米，甚至有个别房源单价低至2.1万元/平方米，且空中庭院为赠送面积。据了解，项目首开推出的户型为125平方米、143平方米，总价门槛在244万元~406万元之间，主打第四代住宅。

该地块为保利于3月27日摇得，总价27.67亿元，成交楼面价13972元/平方米。彼时，对于该宗地块，业内预测未来售价将超3万元/平方米。

然而现实是，该项目定价持平甚至略低于周边在售项目。目前，保利云谷天汇周边在售项目有中国铁建·西派樘樾、中海天谷时代、高科云天等，其中，中国铁建·西派樘樾的均价为25864.68元/平方米，中海天谷时代的均价为26379.43元/平方米，高科云天做新一代豪宅价格更是达到了32615.7元/平方米。此外，该项目距离保利另一在售项目——保利·天汇仅有1.2公里，而后者在7月份的备案价为25772.63元/平方米，拿地时的楼面价为12663元/平方米。

8月16日，港务区龙翔·奥城云玺刚刚结束了登记，均价只有18391.67元/平方米，该地块为龙翔于1月3日所摘得，净用地面积98.441亩，楼面地价为7698元/平方米。目前，周边在售主要项目为绿城西安全运村丹桂苑，均价19236元/平方米。另据置业顾问介绍，此次开盘虽然没有优惠，但是套内赠送面积达到了22平方米。

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市场“等风来”

即便房价领跑全国，业内人士也对政策的出台表现出了期待。“现在大家都在等着8月底、9月出台利好政策。”上述房企人士说道。

8月15日，中国人民银行发布消息称，MLF利率下调15个基点至2.5%；7天期逆回购利率下调10个基点至1.8%。在业内看来，有助于带动LPR同步调降，不仅有利于降低企业和房贷利率，同时也将促进房地产复苏回暖。

上述房企人士也第一时间关注到了该消息，“新购房者的贷款利息会减少。之前也陆续降低过几次，效果大家也都看到了。”

8月15日，有报道称，西安市正在研究调整个人住房贷款政策，拟降低辖内个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，以改善市场预期和信心。西安市此次调整后，限购区域个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限将与全国政策下限保持一致，具体为：首套房首付比例不低于30%、利率不低于LPR-20BP，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60BP。

招联首席研究员董希淼表示，在较为严格的限购、限贷政策之下，居民改善性住房需求较难得到充分满足，这是当前住房消费难以起色的重要原因。“西安市降低个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，有助于更好地满足改善性住房消费需求，提振居民住房消费意愿和能力。”

据了解，早在2022年11月份，包括招商银行、中国银行、北京银行、中信银行、工商银行、农业银行、交通银行等在内的银行都开始执行“结清贷款后，二套房首付30%”的政策，不过并未官宣。

“我也清楚市场现状，但多少还是期待新政能够刺激市场。”有置业顾问说道。