存量按揭利率对银行影响有多大? 住房贷款行业发展现状及投资分析

存量按揭利率对银行影响有多大?

8月1日中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。此前在7月24日政治局会议提到“通过增加居民收入扩大消费”，存量按揭利率下调降低购房者利息负担、增加消费意愿，符合政策导向。

(资料图)

当前银行存量按揭利率约为4.7%左右，假设存量按揭利率下调70bp降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，我们估算可降低借款人月供约400元(约7%);全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售

考虑到此前市场对存量按揭降息存在一定预期、估值仍位于历史底部、后续稳增长政策有望形成支持，我们对银行股表现保持积极观点。存量按揭降息对银行负面影响有限。综合来看，尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成一定影响，但提前还贷减少、后续可能的存款利率下调有望对负面影响进行充分对冲;存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。

住房贷款是很大一部分想要购房人的需求，住房贷款的市场显而易见。在国内主要一线城市，房贷的使用率已经达到较高水准。中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。

今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。

房地产行业正显现积极变化。未来，随着国内疫情趋于稳定，稳楼市众多举措的综合效应逐步显现，住房贷款市场有望进一步趋稳。展望下半年，市场信心犹在。有分析认为，随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。

根据中研普华研究院撰写的《2022-2027年住房贷款行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》显示：

住房贷款行业发展现状及投资分析

住房贷款行业中，业内专家分析称，作为贷款市场报价利率，LPR保持不变是立足于宏观经济整体平稳发展的角度，是货币政策保持稳健的表现，而房贷利率上浮，反映出监管对房地产市场的定向调控，反映出未来楼市降低居民购房杠杆、防范居民住房金融风险的调控趋势。

央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给金融机构划定了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限“两道红线”，规定工农中建交、国开行和邮储等大型银行，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限为32.5%;城市商业银行等小型银行的贷款上限则分别为22.5%、17.5%。因此，银行对房地产的贷款和对个人的住房贷款都被设置了上限，需通过加息、延长贷款周期甚至停贷的方式，调剂上限压力。

住房贷款行业竞争格局分析

随着相关指导意见和实施细则进一步落地，长租房、保障性住房迎来发展窗口期，也为银行业带来展业机遇。中行研究院相关研究人士认为，保障性住房相关贷款符合国家大政方针，支持更好满足居民的合理住房需求，是银行拓展房地产业务的关键突破口。预计2022年保障性安居工程贷款余额有望突破8万亿元。

银行业积极创新服务模式，延展金融服务的边界。“在培育住房租赁市场时，传统银行只提供贷款的方式不可行。为此，我们用服务社会的新金融理念重构金融产品与服务。”建行董事长田国立表示。

为推动住房租赁市场发展，建行从三个方面破局。在金融端，建行不断强化住房租赁的融资服务。“我们制定了一整套专属的住房租赁项目评估筛选机制，不断加大住房租赁贷款支持力度，到去年底相关贷款余额超过1300亿元，今年增速也比较快。同时，我们积极提供住房租赁项目REITs服务，吸引更多资金进入住房租赁市场。”

在房源端，建行依托子公司建信住房，采用公改租、商改租以及在集体建设地、划拨地上新建保障型租赁住房的方式，协助筹集房源。目前，建信住房管理的保租房和长租房房源达到12.9万套，管理的长租社区达到179个。同时，创新推出存房业务，盘活企事业单位和居民个人的闲置住房作为长租房房源。在平台端，建行不断完善住房租赁交易平台。2021年底，建行住房租赁交易平台——CCB建融家园实名注册的个人用户超过3800万户，企业用户超过15000户。此外，支持住建部搭建保障型租赁住房APP，覆盖59个城市。

住房面积需求会不断增大

目前房地产行业处于饱和状态，但在国家近两年连续颁发二胎、三胎政策，未来人们住房面积需求会不断增大。随着“房住不炒”政策初见成效，市场降温明显。开年以来，房地产市场政策持续收紧。房住不炒下，这一趋势还在继续。

目前，住房租赁调控政策而言，主要限制的是商业贷款。目前房地产行业处于饱和状态，但在国家近两年连续颁发二胎、三胎政策，未来人们住房面积需求会不断增大。

住房贷款行业报告对中国住房贷款行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了住房贷款市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

未来，住房贷款行业发展前景如何?想了解关于更多行业专业分析，请点击《2022-2027年住房贷款行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》。