新政预期拉满！刚需应该如何把握购房窗口期？

从今年1月乃至去年下半年，购房者就一直在等，等楼市的重磅新政。

而2023年所有楼市政策的每行字，无不透露着一个信息：利好刚需。

昨天，央行宣布MLF下调15个基点，预示着本月LPR很有可能也会跟着下调，房贷利率还有机会更低。

(资料图)

还是昨天，天河世界大观地块被8家房企激烈争夺，竞价23轮后成功出让，跻身广州楼面价TOP10。从广州土拍热度可以看出，房企对市场的信心回来了。

楼市在悄然发生着变化……

抢占新政前夕，

这类购房者该出手了！

尤其是7月住建部等机构的发声，虽然没有发布具体的政策，但市场已经因此兴奋起来了。

因为这每一条都切实地击中了刚需的痛点。

1、首套房降首付和利率，刚需购房成本和门槛降低。

对于首付来说，广州目前首套房要三成，如果降一成，那么一套200万左右的房子就是少给20万首付。对于利率来说，目前LPR已经降至4.2%，为近32年以来的最低，购房者的月供压力大大减小。

2、认房不认贷，有过购房记录的刚需也能享受最低首付。

认房不认贷如果落实，市场流动性一定会增加。过去有些刚需朋友可能之前在老家买过一套房然后又卖出了，但又想在一线城市买房的时候，就要按照二套的首付标准。如果认房不认贷，购房者其实只要证明自己名下没有房产，办理贷款就可以按照首套的标准。

3、城中村改造货币化的定调，特大、超大城市的楼市回暖在即。

这一项其实是在精准刺激楼市，因为拆掉村民的房子就要给村民钱。而他们拿了这笔钱会干什么呢？无房户会买房，有房的会改善。这意味着短期内又将制造出大量购房需求，直接助推特大、超大城市楼市回暖上行。详情大家可以看看雁姐之前的视频：

进入8月，一线城市地产政策放开虽已经具有较强确定性，但政策似乎到了真空期。

最近，券商中国援引华南一券商消息称，时值中央部委例常高温假期，目前四大一线城市地产政策调控方案已上报至中央，8月中下旬-9月初政策细则或将逐步出台。

政策底已至。

虽然“政策底”不代表“价格底”，但毕竟大多数人也没那个运气抄到“价格底”，踩准政策底至少可以防止踏空。

从过去的经验来看，市场情绪是非常敏感的，三根阳线改变信仰。

对于预算有限、又想买到优质新房的刚需，更应该在此时出手！否则一旦踏空，就再难有上车机会！

那么，此时的刚需到底应该买什么样的新盘呢？

资金量是阻碍刚需上车的决定性因素。

在考虑“性价比"的大前提下，刚需更应该购入具有“确定性”和“成长性”的新盘。

由于买房逻辑已变，房企在拿地时也变得更注重城市规划、城市发展方向，在户型设计上也更加贴合刚需自住需求。

在这一点上做得较为领先的就是房企保利。

保利在广州东部打造了两个标杆“刚需盘”，就非常受到市场认可。

户型迎合刚需，

价格血洗片区

保利在东部的两大“性价比之王”，一个是位于科学城的保利锦上，一个是位于朱村的保利水木芳华。

为什么说它们的性价比高呢？

一是“户型”，同样的面积，更多功能空间，更高的舒适度。

二是“价格”，与同板块、同等品质的新盘相比，它们确实更有吸引力。

保利锦上

保利锦上建面约87㎡三房，四开间朝南配置，东南向望广附。户型虽不大，但空间利用率很高，在小户型里也实现了主套自由。对于预算有限的家庭来说，十分友好。

由于项目在设计之初，对楼梯进行了角度的扭转，所以本应是北向的87㎡的小户型也做到了南向采光。在舒适度提升的同时，也拥有了更好的景观面，能够望山景。

实景图

保利锦上同样有建面约105㎡的改善户型，上车门槛很低，三房总价就能享受到四房的配套和空间，更适合刚需大家庭置业。这个户型除了拥有上面两个户型“四开间朝南”的优点外，还有一个非常大的亮点是它的客厅可以改造为LDK巨幕方厅。

除了上述户型，保利锦上还有建面约75㎡的上车户型以及建面约138㎡的尊享户型，选择丰富。

在价格方面，它也曾震惊市场。

保利锦上刚开盘时的均价低过同板块一众新盘，甚至周边部分二手房源价格都比它高。

保利水木芳华

保利水木芳华的户型，它比保利锦上更“卷”。

建面约67㎡的户型，就做到了三房。而且它的景观面还很棒，三面瞰湖，把舒适度和功能性都狠狠拿捏了。

建面约80㎡的户型更是在三个房间之余，拥有了两个卫生间。在四开间朝南的基础上，东南向有130米超宽的楼距可以看中心园林，buff叠满！

而保利水木芳华去年的入市价格更是直接血洗朱村板块，一战成名。在刚刚过去的8月12号，水木芳华加推最后一栋普通高层的园湖双景爆款户型，两天就卖了40套，足见其对刚需的吸引力。

在东部的各个新盘中，保利的两个盘是是让刚需眼前一亮的存在。

当然，性价比高并不代表就是刚需的优质标的。

那么，我为什么说它们优质呢？

天花板级的“品牌力”

足以赢得购房者的“信心”

在市场波动下，爆雷房企频出，当下购房者最缺乏的就是对楼市的信心和对房企的信任。

而保利作为“绿档央企”，它的品牌、质量、服务、交房更有保障。无论是品牌力还是服务力，它都是购房者的信心之选。

首先，保利的实力受到行业的认可。

在今年的“中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”中，保利发展控股获得了“2023中国房地产百强企业”、年度社会责任感企业、城市更新优秀企业等多项殊荣，在盈利性、规模性、融资能力领域都位居百强企业TOP10。

其次，保利一路“洁身自好”，一直保持着良好的财务状况。

近两年来不少企业都吃到了“高杠杆、高周转”的恶果，而保利发展始终保持健康的资产结构，总体负债率稳定处于行业低位。

它也是头部企业中始终没有逾越融资监管的“三道红线”的房企。

凭借稳健的财务结构及销售业绩，保利发展在2022年《福布斯》年度全球企业2000强中排名190位，排名跃升11位，为上榜中国房地产企业榜首。

这样的企业打造的项目，自然是优质的。

崛起的科创板块之上的

优质人居项目

刚需虽以自住为目的，看重配套，但同时也看重项目未来的发展空间。毕竟百万的资金砸进去，对刚需可不是小数目。

而保利的这两个盘不但是各方面配套均好的项目，而且具有成长性。

保利锦上

保利锦上地段优越，位于价值已初步兑现的黄埔科学城板块。

①乘科学城发展之东风，坐享醇熟配套。

2023年上半年黄埔区的GDP是广州市的第二名，仅次于天河。

黄埔历来是广州高质量发展的主引擎，广州开发区从最初GDP仅占全市2%，到现在突破4000亿元大关，复合年增长率超过21.1%，以占全市6.5%的土地面积，创造了广州40%的工业产值、15%的GDP和20%的税收收入。（来源：广州市黄埔区人民政府 广州开发区管委会）

而科学城板块占据了黄埔80%以上的上市公司、90%的上市企业，产业实力雄厚。（数据来源：广州日报、天眼查）

在产业之余，科学城作为政文中心，还拥有丰富的商业、医疗、市政配套。比如万达广场、中山大学附属第三医院岭南医院、萝岗儿童公园等。

科学城板块还有水西长龙、萝峰旧改，去年年中已经陆续完成招商。旧改完成后，城市面貌又会得到进一步地提升。

科学城的交通优势也非常明显。比如，距离保利锦上仅约150m就会有有轨电车5号线（规划中）永和隧道南站，可接驳地铁。

实景图

②保利锦上的教育具有未来性。

自建12班幼儿园之外，广大附中高新区实验学校（九年一贯制）就在家门口。（具体招生方式、地段以教育局公布为准）

此外，周边还有东荟花园小学（东校区）、玉泉中学等多所学校。（具体招生方式、地段以教育局公布为准）在这样优质纯粹的教育圈层中，孩子更容易塑造自信的性格和发挥学科特长。有了教育的加持，未来房源在二手市场上也会更受欢迎，流动性更好。

实景图

③多功能下沉泛会所，提前展示未来生活的美好场景。

更难能可贵的是，如此具有性价比的保利锦上还打造了充满书香氛围的下沉泛会所展示区，近期即将绽放。

它是片区内少有的能够结合周边教育氛围，顺势打造人文书香社区的楼盘。

会所功能区涵盖4点半学堂、专属阅读区、兴趣课体验区、共享厨房等……

在共享厨房里，业主既可以教孩子烹饪美食，尽情享受亲子时光；还可以与邻居交流烹饪心得，打破邻里界限。

会所的专属阅读区，既可以让业主们闲暇时有了消磨时光的好去处，又可以助力小业主们增长见闻，健康成长。

会所中央是艺术水景等年轻化的社区配套，站在下沉庭院中，映入眼帘的是树木绿荫、叠瀑水景。

概念图

平时在自家小区水上树池边散散步，就能获得城市公园、艺术馆般的视觉享受。

保利水木芳华

说完科学城的保利锦上，我们再来看看位于“湾区智谷”科教城的保利水木芳华。

①作为增城西部龙头的“科教城”，价值正在慢慢显现。

科教城属于增城，而增城近年来发展的迅猛势头，大家有目共睹。

在2023年上半年广州各区GDP排名中，增城增速位列第一。

根据增城十四五规划，科教城是增城的西部龙头，未来会整合中新科技园、广州东部公铁联运枢纽等组团，规划建设大湾区科教新区。

广州一路向东发展，而增城西部是承接黄埔发展的桥头堡。毫不夸张地说，产业+科研+交通融合发展的科教城，未来会是广州发展新一轮经济增长的核心引擎。

目前英式粤和·赢城智谷已有楼栋封顶；海格天腾信息产业基地、中关村智能网联汽车产业园已动工；中轴广场项目也将于2023年9月基本完工……（来源：广州增城发布）

随着产业的不断导入，科教城的投资价值也会渐渐显现。

科教城效果图

②保利水木芳华也实现了自身的兑现。

而在科教城板块兑现的同时，保利水木芳华也实现了自身的兑现，彰显了保利的品牌力以及产品力。

保利配建的24班科教城小学今年9月就会开学。

7月保利水木芳华园林也已开放，业主还没收楼就能感受到项目的完整配套。

园林以“书院+社区”为设计理念，全方位地打造了一个雅致人文书院。归家景观轴与跑道双环线串联N个多功能综合花园，规制4种归家流线。

泳池、800㎡大草坪，全龄社区配套……日常生活所需的休闲空间，它都能一一满足。

在与科教城板块一众新盘PK中，保利水木芳华的兑现速度明显跑得更快。

③保利水木芳华交通、教育、商业配套均好。

保利水木芳华还是21号线凤岗站的地铁上盖物业。

21号线对于广州东部来说，意义重大，它串联了天河、科学城、知识城、科教城和增城区府几大核心板块。

广州的发展脉络，相当于都摊平在这条轨交之上。

从保利水木芳华出发，通过快线2站到黄埔，4站到天河，非常便捷。

另外，除了项目自身也会配建的小学外，周边也有朱村街第二小学，朱村中学等教育资源。科教城自身也规划了11所学校，值得期待。（具体招生方式、地段以教育局公布为准）

项目还会配建约1万㎡商业，业主在小区内就能实现基本的购物需求。如果想去大型购物中心，搭上地铁到万达广场、敏捷广场等也很快。

综上可以发现，无论从产品力、性价比、配套还是未来的想象空间，保利在广州东部的两个项目都是刚需当下值得购入的优质标的。

买房窗口期不会很久，政策一旦落地，市场或将迎来一波小高潮。今年有购房预算的刚需，真的不必再犹豫了。

何况，8月购入广东保利在售项目，还有价格的优势：

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