2023-08-03 14:16:31 来源 : 睿思机构
8月1日晚，碧桂园服务披露2023年上半年业绩预告，尽管盈利告急，但配合大手笔的股份回购计划，该股次日依然逆市大涨17.98%。
数据显示，碧桂园服务上半年收入约206.5亿元-208.5亿元，较去年同期的200.55亿元有所增长。但增收不增利，归属股东净利润介乎23.18亿-25.76亿元，核心净利润介乎26.02亿-28.91亿元。
(资料图片)
该两项数据的预估区间上限25.76亿元、28.91亿元，正是去年同期录得的实际收益数据。也就是说，今年上半年的归母净利润以及核心净利润，将不会高于去年同期，这是利润下降的委婉说法。
不确定的利好：大额减值未出现
但无论如何，碧桂园服务的表现依然大大优于其母公司碧桂园集团。
对于目前的不动产领域企业而言，经历了长时间的行业下行，“资产减值”已成为企业利润下滑的重要杀手，比如之前补发财报的恒大，资产减值贡献了超过4000亿元的亏损，就连央企华侨城，也因为资产减值而由盈转为亏。
所幸碧桂园服务在这方面并未出现异常，2023上半年业绩预告中并未列明相关数据，但解释了利润下降的原因只是“非业主增值服务和社区增值服务的收入及毛利率下降等因素导致”。而2022年全年，资产减值则为6.79亿元，较2021年扩增了约3倍。
换言之，在本次业绩预告中，投资者可以暂时松一口气，此前碧桂园服务资产减值加剧的趋势似乎并未进一步恶化。
不过，睿思认为，仍需警惕公司在年底集中计提损失的可能性，毕竟房地产市场并未出现根本性的向好信号。
现金为王的多重考虑
过去几年，物业服务管理概念股被资本市场赋予高估值的很大一部分原因，是因为它们拥有稳定的现金流，是名副其实的现金奶牛。
可以说，现金流是物管企业安身立命的本钱。在这份业绩预告中，碧桂园服务的现金储备为126亿元，较2022年末增长约13亿元。
睿思认为，一方面碧桂园服务是近年行业内规模扩张最积极的企业，充裕的现金可以确保在目标出现时能有足够的筹码。
另一方面，管理层或许意识到了“劣质收购”的弊端，对现金并购更加审慎。
“劣质收购”可谓碧桂园服务扩张过程中买来的教训。
三个月前，碧桂园服务管理层曾表示，已决定主动退出嘉宝服务和财信服务的几家物业管理附属公司及若干物业管理项目，因为该等公司的利润率及物业管理费收取率低于预期。
此次半年盈利下滑，就和部分收购的物业公司经营不善有关，新购项目在负债、成本等方面的问题拉低了碧桂园服务平均水平。
是否该切割地产？
近日，杨惠妍向国强公益基金会捐赠约6.75亿股碧桂园服务股权的事件备受关注。有投资人担心是否存在转移资产的可能以及国强公益基金会的资质问题。
睿思认为，上述颇为诛心的争议尚无定论，而且碧桂园在慈善方面多年的付出有目共睹，大可不必用最大的恶意去揣测。
不过也有观点认为，杨惠妍宁将彼时价值约64亿港元的股份捐作慈善，也不用来救济一下碧桂园集团，是否不近人情。
2022年末，杨惠妍还就曾通过出售碧桂园服务股权套现约50.55亿港元，将这笔资金以免息无抵押的方式借给碧桂园使用。
事实上，随着近期多个房企被曝与下属物管公司之间存在资金挪用情况，投资者对物管公司与母公司之间的关联交易可谓闻之色变。
在这种情况下，碧桂园服务能够避嫌，倒是让不少投资者反而安心。
不过，物管公司的在管面积、签约面积等关键核心指标的扩张，又很大程度受益于母公司的输送。
而近两年很多房企的项目交付都出现较大问题，延期交付以及部分项目存在交付的不确定性，自然让物业服务的现金流从稳定变为“不稳定”，甚至之前已经签了合同的项目，未来能否正常收入物业服务费都难以确定。
这让很多物业上市公司的合同收益预期大打折扣，未来成长性也相比以前大为减弱，这也是上市物业公司估值下跌的原因之一。
碧桂园服务近年在第三方项目以及三供一业的拓展方面进展不错，一定程度上淡化了与母公司的关联。
今后如何在“更好获得母公司支持”和“减少母公司经营滑坡影响”之间取得平衡，是碧桂园服务能否扭转颓势的关键，也将是一种抉择。
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