存量房贷降息读秒 提前还贷会减少吗

从“支持鼓励”到如今的“指导”，中国人民银行再次释放存量房贷利率调整的信号。一时间，松绑呼声渐起，作为实际“执行者”，银行会有何种举措？对存量房贷利率下调的路径如何？8月2日，北京商报记者对多位银行人士进行了采访，有银行人士直言，存量房贷利率下调必将会影响银行的净息差和利润，也有银行人士认为，下调比提前还贷对银行有利，至少还能留住客户。当政策进入实操层面后，如何重测存量房贷利率、签订合同都是需要仔细衡量的问题。

银行仍观望

近段时间，监管接连释放“松绑”信号，存量房贷利率下调有望进入实操阶段。8月1日，人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议指出，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

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这是监管近期第二次对存量房贷利率调整进行定调。在此前7月14日国新办新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

对比两次表态，从“支持和鼓励”到“指导”，口径的变化也意味着存量房贷利率下调有望进入实操阶段。作为政策的“执行者”，银行如何看待这一调整？北京商报记者8月2日对多位银行人士进行了采访。

众所周知，对比消费贷、信用贷等无抵押物的贷款来说，拥有抵押物的房贷是银行为数不多的较为优质的资产。一位地方农商行相关负责人在接受北京商报记者采访时直言，存量房贷利率下调肯定会影响银行的净息差和利润，从银行角度看会有大量的手续办理，重新测利率和还款金额、重签合同等。

另一家股份制银行人士介绍称，“房贷利率调整需要有监管进行窗口或文件指导，各家银行无权自行降低已签订的房贷合同的利率，因此如何降、怎么降目前仍是未知数”。

“如果监管下发了指导意见就要执行，但如没有明确的规定，估计银行多数会采取观望的态度。”另一家地方性城商行人士也称，“对银行而言，从局部看可能会对净息差和利润造成影响，但整体来看，能留住优质客户也是很好的选择。”

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，个人住房贷款作为银行的优质资产，可以说是银行的重要利润来源之一，根据数据统计，多数银行个人住房贷款占贷款余额的比例达到超20%，甚至有些银行占比达到30%以上，下调存量房贷利率无疑是让银行让利，意味着利润一定程度的折损，目前来看，银行本身自主下调存量房贷利率的动力偏弱。

调降路径如何

人民银行表态后，业内对于存量房贷利率下调的路径也较为关注。当前，存量个人住房贷款利率定价有两种机制。一种是固定利率机制，另一种是5年期以上贷款市场报价利率（LPR）+加点浮动利率机制。

针对存量房贷调整的实际操作，上述地方农商行相关负责人直言，“还需要规则性引领”。

“目前还存在一些尚待明确的地方。”一位股份制银行人士提及，“每个地区的利率不同，银行如何降、下降的区间是多少、如何再签署合同都是一个比较困惑的问题。”

“落实到购房者层面，如果在执行过程中出现这个客户存量房贷利率降多了、另一个客户降少了，还要再向客户进行解释，若银行不方便回答和承诺，还会被客户投诉。”上述股份制银行人士说道。

虽然下调存量房贷利率具体的政策还没有落地，但也有银行做出了尝试。此前，有消息称，兴业银行(601166)广州分行针对存量按揭客户采取1年期的利率优惠券。北京商报记者从兴业银行广州多家支行处获悉，确有此事，但目前仅在个别支行小范围试点，后续将根据试点情况及时调整政策。彼时有观点认为，主动向存量房贷客户发放1年期的利率优惠券，从侧面反映出降低存量房贷利率对银行并非没有好处，部分银行确有意愿通过降低存量房贷利率来留住客户。

谈及下调存量房贷利率的方式，陈霄认为，大概率上可能采取国有大行先行的模式，发挥带头示范作用，根据客户资质和存量房贷的具体情况出台针对性的方案，灵活对待，避免一刀切的做法。同时，给予地方银行更多的灵活性和自主性，采取直接降（在存量房贷利率的基础上打折）或者间接降（贷款以新换旧）等方式。下调幅度可能会与LPR挂钩，比如在以前加点上进行下调。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林坦言，引导存量贷款利率下降，从而惠及存量客户，虽然短期的利率变化不多，但住房贷款是长期贷款，累积节省的量还是比较大的。但相关调整可能也会有一定的副作用，比如会让银行息差收入承受压力，所以人民银行也强调了有序，至于如何实现有序，未来要看人民银行具体的引导手段，让银行愿意主动去调整存量房贷利率。

或将减少提前还贷

几年前，一说到要提前还房贷，大多数购房者都对此“嗤之以鼻”，观点也是一边倒，但从去年开始，这一风向突然发生了变化，一些购房者们率先投身提前还贷的热潮。存量房贷利率的下调也被解读为银行可以通过此类方式减少提前还贷、“转贷”的数量。

在接受北京商报记者采访的过程中，不少银行人士也回应了这一观点，有银行人士直言，若存量房贷利率下调，提前还贷现象一定会减少；有银行人士则强调，存量房贷利率下调可以应对提前还贷潮，起码能留住客户。

信号释放下，购房者的观念也产生了转变，王文诗（化名）告诉北京商报记者，“最近本来要提前还一笔房贷利率，但看到了新的政策导向，我想先等等，如果重新核定利率就先不提前还贷了”。

在老家购房的张晨（化名）从2018年5月开始还房贷至今已经五年时间，“目前我的房贷利率是LPR+135个基点，今年5月我的房贷利率重新定价后的水平依然在5.625%，比现在新发房贷利率高出不少，之前一直犹豫要不要提前还款，现在想再等一等。我也不奢望银行可以降多少，如果能够按照当地新发房贷水平进行调整就已经是很不错的结果了”。

对于身处一线城市的炎炎（化名）来说，她认为存量房贷利率是否调整对她的影响较小，当前，她购买的房产房贷利率为4.85%，与北京地区首套房房贷利率4.75%的差距不大。“12月重新定价后，我的房贷利率也会进一步下调，无论是否出台存量房贷利率下调政策，我都是要进行提前还贷的操作。”

从购房者层面，陈霄进一步建议，当前政策端对于存量房贷利率调整的信号越来越强烈，预计落地时间也不再远。对于有提前还贷意愿的购房者来说，如果手头资金充裕并且还贷意愿较强，那么可以提前还贷，如果不是的话，建议购房者可以选择暂且观望等待政策的落地。