兰州保交楼，难在哪？

2022年，一场针对烂尾楼的断贷潮在全国蔓延，警报拉响。

对此，政府高度重视，多部门随即出台多项措施，释放超5000亿元的保交楼专项借款。

楼市也因“保交楼”政策，为之一振！

(资料图)

01

从去年729政治局会议首提“保交楼”开始，40天内，就有30多个省市接连发力。

仅8月份就有多个城市出台保交楼相关举措：

河南郑州出台《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》；

广西南宁设置平稳房地产基金；

浙江湖州鼓励国有企业收购困难房企的滞销房作为保障安置用房，加大对风险项目的处置力度；

安徽宿州支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房企的优质项目；

江西萍乡，召开稳定房地产市场工作联合会议，明确楼盘“复工期、竣工期、交房期”。

到8月底，央行也正式介入，启动专项用于“保交楼”2000亿元全国性纾困基金。

对于“保交楼”，甘肃省住建厅也提出： “要切实维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。要对‘保交楼’项目所有销售资金实行监管，项目后续所有销售回款全部归集至资金监管账户。对通过专项借款支持的‘保交楼’项目，资金到位后，要及时拨付项目实施单位，督促实施单位按进度拨付施工企业及设备、材料供应商等参建主体，推动项目尽快形成实物工作量。要同步强化工程质量监管，保障项目按期保质保量交付群众使用。”

如今，全国的保交楼工作，已经开展近一年了，有些地方取得了明显成果，但相当多地方，仍因多方拉锯，处于板结状态。

其中经金融机构和AMC、纾困资金评估后还无法复工的项目，是此项行动中真正难啃的骨头。

02

根据百年建筑网近期公布的数据显示 ，截至今年5月份，全国1114个保交楼项目的交付率仅为34%。

其中，按地区来分，最低的是河南，仅为11%。

值得注意的是，河南在去年是关于保交楼动作最快、最猛的一个省份，在政治局会议后，8月初，郑州就出台了房地产纾困基金方案。

而后9月，又喊出“大干30天”的复工口号，一个月后，郑州发布显示，全市排查的147个已售停工、半停工项目，有145个已经实现了复工。

这个响应速度以及复工比例，在当时可以说是无人能敌。

但是，到今年5月，10个月过去，河南整体的交付率却只有11%。

当然了，全国的交付率也仅仅只有34%，不是只有河南低，当前全国绝大多数城市都在面临保交楼和低交付率的尴尬处境。

与此同时，很多暴雷企业也有同样的遭遇。最早暴雷的恒大，也是最早签下保交楼军令状的房企。

数据显示，恒大2022年全年复工了732个保交楼项目，累计交楼30.1万套，和年初所定目标相差一半。

而恒大目前等待保交楼的房源，一共约120万套，按这个速度，恒大的保交付之路，还需很长一段时间才能完全兑付。

不禁让人大呼， 为什么全国推进保交楼，这么难？

03

首先，我们要明确一个共识， 保交楼是保项目，不是保企业。

政府之所以要保项目，就是因为很多企业本身已经自顾不暇了，基本上是各凭造化了。

但是面对全国各地涌出的问题楼盘，政府为了保障民生利益，不得不先救项目。但这并不意味着政府会为企业兜底，保交楼的专项资金有明确的还款时间，而且需要实体抵押。

这就让很多本就活得艰难的开发商，打起了退堂鼓。

其次， 保交楼资金，也不是一味兜底。

专项借款并不是为了给项目托底，意思就是，借了钱，也不一定够用。各地的保交付名单很多，具体到每个项目上，能申请的专项金额有限。

所以这个资金最大的作用，就是促进项目回到正常的交付轨道上。至于专项资金无法覆盖缺口的地方，就要开发商积极自救了。

当然了， 最核心的原因，还是项目及企业自身就存在很大问题。

近两年，很多问题楼盘之所以停工，就是因为开发商欠了承包单位的工程款或者无法兑付利益关联方的前期投资。

这种历史债务不解决，会直接导致后续的合作出现信任危机，保交付的工作，自然也不能按时按质展开。

04

那么，行业内是怎么解决保交楼难题的？

目前一种方式是引入第三方， 代建方。

开发商已经无力继续，各资方、工程商之间也都缺乏信任。大家都不愿意继续出钱、出力。

而代建方扮演的角色，就是沟通者。

以第三方代建的身份介入，重新梳理各方关系，并通过专业的工程管控，对资方的信用背书，以及与客户充分、积极的沟通，逐步推动交付工作有序进行。

最终换来整个项目的盘活。

但是，这并不是一个简单的过程。想要真正盘活一个项目，靠的从来不是政府的一头热。

不仅政府要有保交楼的决心，项目上，企业、合作方、工程商等也要齐心协力，才能排除万难，推进项目一步步交付。

可以看看那些保交楼进展较快的项目都有一个共同点， 就是地方政府牵头，让金融机构、房企、购房者、施工单位都坐在一个谈判桌上。

大家都在积极想办法，当然我们也期待着会有越来越多的企业和社会主体，主动承担起社会责任，投入保交楼的工作，让所有停滞项目逐步回归正轨，给广大的购房者一个更高效、完满的结局。